特別控除
3,000万円特別控除の6つの適用条件
この控除制度を利用するには、6つの条件があります。最も基本的な前提として、売却物件が自宅として使用されていたことが求められます。その上で、以下の全ての条件を満たす必要があります。
- [ 1 ] 以下のいずれかを満たす自宅であること
a. 現在主に生活拠点としている住居である
b. すでに引越しをした場合は、引越し後3年が経過する年の12月31日までに売却する
c. さらに土地売却の契約が建物取壊しから1年以内で、該当土地を賃貸利用していない
d. 単身赴任者の場合、配偶者が居住している住宅である
- [ 2 ] 不動産の買手が親族関係や婚姻関係、同族会社など特別な関係にある者でないこと
- [ 3 ] 売却した年の前年と前々年において、3,000万円特別控除やマイホーム譲渡損失に関する損益通算・繰越控除の特例を使用していないこと
- [ 4 ] 売却した年およびその前年、前々年に、住宅の買換えや交換に関する特例を利用していないこと
- [ 5 ] 売却する不動産について、固定資産交換の特例や収用等による特別控除など他の特例を適用していないこと
- [ 6 ] 災害を理由に売却する場合、居住しなくなった日から3年目の年末までに売却手続きを完了すること
特別控除を受けるには、上記の全ての要件を満たしていることが重要です。見落としのないよう丁寧に確認することをお勧めします。さらに詳しい情報をお求めの方は、 国税庁の公式サイト をご覧ください。また、マイホームの正確な定義については「租税特別措置法第35条」に規定されています。
どのようなケースで特別控除が
適用されるか
マイホームの売却においては、相続や建物の取り壊しなど、様々な状況が生じることがあります。これらの異なるケースでも3,000万円特別控除は利用できるのでしょうか？ 状況別に控除適用の条件を見ていきましょう。
相続した物件の場合
相続で受け取った空き家については、元々の所有者がその家に住んでいたことが必須条件です。もし途中で第三者が短期間住んだり、大規模な改修や建替えを行ったりした場合は、控除が受けられなくなる可能性があります。
建物を解体して土地だけ売却する場合
家を取り壊した後に敷地のみを売る場合も控除の対象 となります。ただし、 売買契約が成立するまでの間にその土地を駐車場として貸し出したり、他の用途で賃貸したりすると、特例適用から外れてしまう ので気をつけましょう。さらに詳細な情報は、 国税庁ウェブサイト の「マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」のセクションで確認できます。
複数人で所有している物件
土地や建物を他の人と共同所有している場合、各所有者はそれぞれの持分に応じて特例を申請することができます。この場合、確定申告も各自で行う必要がありますので、所有者それぞれが準備を進める必要があります。
一部を賃貸に出している場合
住居の一部を他人に賃貸している物件でも控除は適用 されます。ただし、控除が認められるのは、 自分自身が居住用として使用していた部分だけ です。
店舗と住居が一体になっている場合
建物の一部を店舗として使用している場合も控除対象 となりますが、賃貸と同様に、自身が生活空間として使っていた部分のみが適用対象 になります。
控除の対象とならないケース
要件を満たしているように思えても、以下のような物件は3,000万円特別控除の対象外となりません：
- 控除制度を利用する目的だけで購入した不動産
- 本宅の建設中に一時的な住居として使用した物件
- その他、短期間の目的でのみ居住していた家屋
- 余暇や休養のための別荘や保養所
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特別控除を申請するための
期間と書類
ここでは、3,000万円特別控除を申請するための
手続き期間と提出書類について解説します。
所定の期間内に正確な書類を提出しないと
控除が受けられないため、
不動産を売却する前にしっかりと
確認しておきましょう。
申請タイミング
控除申請に必要な書類リスト
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書および 譲渡所得内訳書 |
自身で準備（税務署でも入手可） |
| 戸籍の附票 | お住まいの市区町村役所 |
| 売却不動産の 全部事項証明書 |
管轄法務局 |
| 不動産売却時の 書類コピー |
自身で保管しているもの |
| 不動産取得時の 書類コピー |
自身で保管しているもの |
| 住民票コピーまたは マイナンバー関連書類 |
自身で用意 |
3,000万円特別控除を申請する際に揃えるべき書類 を以下に整理しました。各書類の入手方法もあわせてご確認ください。
申請手続きには上記の書類がすべて必要となり、それぞれ取得先が異なります。ご不明な点があれば担当の不動産会社にご相談いただき、書類の漏れがないよう事前に準備を進めることをお勧めします。
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他の控除制度と
組み合わせて
より効果的に節税
マイホームの売却をより経済的に有利にするには、追加の控除制度を併用することも検討する価値があります。
併せて利用できる特例として「10年超所有軽減税率の特例」という制度が存在します。
この特例の要件を満たすことができれば、税金面でさらなるメリットを得ることができます。
この制度がどのようなものか、詳細を見ていきましょう。
「10年超所有軽減税率の特例」について
10年超所有軽減税率の特例とは、不動産売却時に10年を超える期間所有していた住宅に適用される税制優遇制度です。この税率軽減措置は、令和元年に消費税率が引き上げられた際に始まった、特定項目の税負担を軽減する仕組みの一つです。この特例を利用することにより、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対する税率をさらに抑えることが可能になります。
この軽減税率の具体的な内容としては、譲渡所得額が6,000万円を超える場合は20.315％、6,000万円以下の場合は14.21％の税率が設定されています。
住宅ローン控除と特別控除は選択制
マイホーム売却後に次の住宅購入を予定している方もいるかもしれません。新しい物件購入時には住宅ローン控除が適用できることがありますが、この控除制度は3,000万円特別控除と併用することができないという点に留意する必要があります。
現在の住宅売却時に受けられる3,000万円特別控除と、これから購入する住宅に対する住宅ローン控除のどちらを選択するべきかは、それぞれの状況により異なります。最初に現在の物件が3,000万円特別控除の適用条件を満たしているか確認し、その上で住宅ローン控除と比較して自分にとってどちらが有利になるか検討してみましょう。正確な判断が難しい場合は、税務の専門家やファイナンシャルアドバイザーに相談することで、最適な選択ができるでしょう。
