売却ガイド
「活用していない土地を売却したいけれど 方法がわからない」 「親から受け継いだ土地に古い建物が残っていて 売り出しに困っている」
「活用していない 土地を売却したいけれど 方法がわからない」 「親から受け継いだ土地に 古い建物が残っていて 売り出しに困っている」
など、不要な土地の手放し方に課題を感じている方も
多いのではないでしょうか。
とりわけ土地売却が初体験の方にとっては、
さまざまな懸念事項があるものです。
ただ、必要な情報を前もって把握しておけば、
特別難しい取引ではありません。
こちらの解説では、土地売却をご検討中の方向けに、
売却の一連の手続きや発生する税金、
より有利な条件で売るためのテクニックを
ご紹介いたします。
なお、土地の売却は自分自身で行うことも可能ですが、
不動産専門業者に仲介を頼むことで、
面倒な作業から解放され、
よりスムーズに取引を完了させることができます。
できるだけ早く売却したい方や、
日々の忙しさで手続きに時間を割けない方には、
専門家への仲介依頼が便利でしょう。
土地売却をスムーズに進めるためには、
基本的な流れを理解しておくことが大切です。
全体は主に6つのプロセスから成り立っています。
それぞれのステップについて詳細に見ていきましょう。


sale guide
6つのプロセス
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#01
事前準備
- 売却前の準備として、「販売条件の設定」「相場価格の確認」「土地境界の特定」という3つの基本作業があります。
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はじめに、販売条件を設定します
住宅ローンが完済していない場合は、残債額を把握することから始めましょう。また、いつまでに売却を完了させたいか、どの程度の価格で売り出したいかなども整理しておく必要があります。 -
次に、土地の市場価値を調査します
市場価値を知ることで、適切な売り出し価格を設定しやすくなります。自分が考えている売却価格が妥当かどうか、また市場で受け入れられやすい金額かどうかを判断するための重要な基準になります。
市場価値を調べる際には、自分の土地と似た規模で、周辺環境が近い条件の物件がどの程度の価格で売りに出されているかを参考にするとよいでしょう。 -
続いて、土地の境界確認作業を行います
土地や建物付き土地の売買においては、所有地の正確な範囲を明示することが求められます。これを明確にしないと、取引対象となる土地の範囲について不明確さが残り、買主や隣接地所有者との紛争に発展する可能性があります。境界の明示は基本的に既存の境界標を示すことで行われるため、境界標がない場合には新設する必要があります。
過去の測量図や法務局所蔵の地積測量図が存在すれば境界標の再設置が可能な場合もありますが、新たに測量が必要となるケースもあります。また、境界標が存在していても、境界に関して疑問点や不安要素がある場合や、購入希望者が条件として要求する場合には、改めて測量が必要になることもあります。そのため、不動産仲介担当者や土地家屋調査士などの専門家に事前に相談し、適切な対応方法を計画しておきましょう。
また、境界や測量に関する書類は売却手続きに不可欠なものですので、適切に保管しておくことが重要です。 -
これらに加えて、売却には他にも様々な書類が必要になります。
以下に主な必要書類を列挙していますので、参考にしてください。 -
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記権利書、または登記識別情報通知
- 固定資産税評価証明書、あるいは固定資産税納税通知書
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#02
査定
- 事前準備が整ったら、次は不動産会社へ査定を依頼する段階に進みます。
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不動産査定には大きく分けて2種類あります。
インターネット経由で必要情報を送信するだけで1~2日以内に結果がわかる「簡易査定(机上査定)」と、
実際に担当者が物件を訪れて行う「訪問査定」です。
売却を本格的に考えているなら、より正確な評価が得られる訪問査定を受けることをお勧めします。 査定を依頼する際は、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。 - 訪問査定では、以下の状況などが綿密に調査されます。
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- 敷地形状
- 境界線の状況
- 隣地との越境の有無
- 土地の高低差
- 周辺の環境条件
- 残されている物品(家具や電化製品、ゴミなど)
- 一般的に、訪問調査から結果が出るまでには約1週間ほどの時間がかかります。
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査定結果を受け取った後は、単に提示された金額だけで業者選びをするのではなく、
- 査定額の根拠説明が納得できるものか
- 査定プロセスで誠実な対応があったか
- 同様の物件取引の経験は豊富か
- 媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に正式に依頼するための契約です。この契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つのタイプがあります。
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#03
販売活動の開始
- 不動産会社との媒介契約が完了した後は、次に販売価格を確定する段階に入ります。
- 不動産会社が市場調査を踏まえて提示した「実現可能な売却価格」を基準として、売主はこれをもとに最終的な売り出し価格を設定することが可能です。
- 価格が決定すれば、販売プロモーションがスタートします。
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不動産会社
- 広告チラシの配布
- 店舗窓口での案内
- オンライン不動産サイトへの登録
などを通して潜在的な買主を募集し、現地見学の案内を行っていきます。
売主
- 土地内の雑草の整理
- 不必要な物品の除去
などを行い物件の外観を整えておくことが効果的です。このような準備により、物件の印象が向上し、スムーズな取引につながる可能性が高まります。
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#04
売買契約
- 購入希望者と価格面での合意に達したら、売買契約へと移行します。
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契約日当日、不動産仲介業者は購入者に対して物件の重要事項や契約書の詳細について説明を実施します。
売主としては、契約内容に不備がないか事前にチェックしておくことをお勧めします。 -
契約の場では、売主・買主両者が契約書に署名・捺印を行います。
これに続いて、買主から売主へ手付金が支払われます。
この手付金は、いずれかの当事者が契約義務を履行しなかった場合の担保としての役割を果たします。買主は手付金を放棄することにより、また売主は手付金を返還した上でさらに同額を追加支払い(手付金の倍額返還)することにより、契約から離脱する選択肢があります。
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#05
決済・引き渡し
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手付金を除いた残りの代金は、一般的に土地引渡日に清算されます。
この時点で、売主は所有権移転に必要な書類一式を買主に引き渡します。
買主が住宅ローンを利用するケースでは、金融機関での決済が一般的で、買主のローン実行手続き完了後に売主へ残金が支払われる流れになります。
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手付金を除いた残りの代金は、一般的に土地引渡日に清算されます。
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#06
確定申告
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土地を売却した翌年には、確定申告の手続きが必要です。土地売却から譲渡所得が生じた場合は、確定申告を通じて納税義務を果たします。
また、一定の条件を満たす場合、特別控除などの税制優遇を受けられる可能性があり、適切な確定申告によって税負担の軽減が図れることもあります。 - 確定申告においては、土地測量費用、既存建物の解体費用、不動産仲介手数料など、売却過程で発生した費用を経費計上できますので、関連する領収書類は確定申告まで保管しておくことが重要です。
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土地を売却した翌年には、確定申告の手続きが必要です。土地売却から譲渡所得が生じた場合は、確定申告を通じて納税義務を果たします。